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Les plus-values immobilières des particuliers en 2018

Mis à jour le 09/04/2018



Les particuliers cédant un actif immobilier ou des titres de sociétés peuvent réaliser une plus-value, imposable à l’impôt sur le revenu. Ils bénéficient d’une fiscalité avantageuse, du fait de l’application d’abattements pour durée de détention ou de taux spécifiques (dont la nouvelle flat tax pour les plus-values sur valeur mobilière).


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Les plus-values immobilières des particuliers en 2018

Les particuliers cédant un bien immobilier, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine, sont soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime concerne également les cessions réalisées par des SCI translucides.

Le montant de la plus-value imposable est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, diminuée d’abattements pour durée de détention. Il existe certaines exonérations, concernant notamment la résidence principale du cédant.

Les exonérations de plus-values immobilières

Les biens suivants sont exonérés d’impôt sur la plus-value :

  • Habitation principale du cédant au jour de la cession
  • Biens de valeur inférieure à 15.000 €
  • Biens autres que l'habitation principale, lors de la première cession, lorsque le prix de cession est utilisé pour acquérir ou pour faire construire un logement affecté à son habitation principale
  • Biens expropriés lorsque l'indemnité d'expropriation est utilisée pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles
  • Biens cédés à des organismes sociaux

Par ailleurs, les titulaires d'une carte d'invalidité ou d'une pension de vieillesse et les personnes résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou handicapées sont exonérés lorsque leurs revenus n’excèdent pas un certain montant.

Le calcul de la plus-value immobilière

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Ce dernier doit être majoré :

  • des frais d’acquisition (frais de notaire…) pouvant être fixés forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition
  • des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement n’ayant pas été déduits des revenus fonciers, pouvant être déclarés selon leur montant réel (avec les justificatifs) ou en appliquant un forfait égal à 15% du prix d’acquisition

Abattement pour durée de détention

La plus-value brute est diminuée d’un abattement pour durée de détention. Plus l’immeuble est détenu longtemps, moins la plus-value imposable est importante. Pour l’impôt sur le revenu, cet abattement est 6% par an de la 6ème à la 21èmeannée et de 4% la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans.

Exemple : un bien vendu au bout de 17 ans bénéficiera d'un abattement de 12 x 6 = 72%. Seule 28% de la plus-value sera donc imposable.

En matière de prélèvements sociaux , l’abattement est de 1,65% de la 6ème à la 21ème année, de 1,6% la 22 ème année et de 9% à compter de la 23 ème année, soit une exonération totale après 30 ans de détention.

Exemple : un propriétaire cède le 1er juillet 2018, pour 300 000 euros, un bien immobilier. Ce bien a été acquis le 1er juin 2002 150 000 euros. La durée de détention est donc de 15 années complètes.

Le montant de la plus-value brute est de 300.000 – (150.000 + 150.000 x (7,5% + 15%) = 300 000 – (150 000 +33 750) = 116 250 euros.

En matière d’IR, on appliquera un abattement pour durée de détention de 116 250 x 60% (10 années de détention à compter de la 5ème) soit 69 750 euros. La plus-value imposable sera donc de 116 250 – 69 750 = 46 500 euros.

En matière de prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention sera de 116 250 x 16,5% (10 x 1,65%), soit 19 181 euros, soit une plus-value imposable de 116 250 – 19 181 = 97 069 euros

Abattement exceptionnel

En outre, à compter du 1er janvier 2018, on applique également, en sus de l’abattement pour durée de détention, un abattement exceptionnel en cas de cession d'un terrain à bâtir dans une zone se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement). Cet abattement, qui vient s'ajouter à l'abattement pour durée de détention, s'élève à :

  • 70% dans le secteur libre,
  • 85% dans le secteur intermédiaire,
  • 100% dans le secteur social.

L’imposition de la plus-value

La plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Une taxe additionnelle s’applique également lorsque le montant de la plus-value soumise à l’IR excède 50.000 euros (jusqu’à 6% en plus). Détail de cette taxe :

Montant de la plus-value (PV) imposable

Montant de la taxe

De 50 001 à 60 000 euros

2% PV – 60 000 – PV) x 1/20

De 60 001 à 100 000 euros

2% PV

De 100 001 à 110 000 euros

3% PV – (110 000 -PV) x 1/10

De 110 001 à 150 000 euros

3% PV

De 150 001 à 160 000 euros

4% PV – (160 000 – PV) x 15/100

De 160 001 à 200 000 euros

4% PV

De 200 001 à 210 000 euros

5% PV – (210 000 -PV) x 20/100

De 210 001 à 250 000 euros

5% PV

De 250 001 à 260 000 euros

6% PV – (260 000 – PV) x 25/100

Plus de 260 000 euros

6% PV

Les plus-values sur valeur mobilière des particuliers

Ce régime concerne les cessions de titres de sociétés appartenant aux particuliers. Signalons cependant le fait que :

  • les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI , SCPI) sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers,
  • Les cessions de titres d’une société de personne dans laquelle le cédant exerce son activité professionnelle sont soumises au régime des plus-values professionnelles .

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Elle est soumise, à compter de 2018, à la flat tax , soit un prélèvement forfaitaire libératoire de 30% (17,2% de prélèvements sociaux + 12,8% d’impôt sur le revenu).

Néanmoins, le contribuable peut opter pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu (+ 17,2% de prélèvements sociaux). L’option est annuelle est concerne l’ensemble des revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts…). Dans cette hypothèse, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention de :

  • 50% si les titres sont détenus de 2 à 8 ans,
  • 65% s’ils sont détenus plus de 8 ans.

Par ailleurs, un abattement renforcé concerne les titres de PME de moins de 10 ans et soumises à l’IS. Dans cette hypothèse, le montant de l’abattement est de :

  • 50% si les titres sont détenus de 1 à 4 ans,
  • 65% s’ils sont détenus de 4 à 8 ans,
  • 85% s’ils sont détenus plus de 8 ans.

En outre, les dirigeants partant à la retraite bénéficient d’un abattement fixe de 500.000 euros. Néanmoins, il n’est pas possible de bénéficier à la fois de l’abattement fixe et de l’abattement pour durée de détention.

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