Investir en outre mer en 2023 : Comment faire ?

Pourquoi investir en outre mer ?

Investir dans de l’immobilier en Outre-mer séduit de nombreux métropolitains dans le but de se créer une rente intéressante, mais également de réaliser des économies d’impôts ou encore d’avoir une résidence secondaire pouvant devenir une résidence principale à la retraite.

En 2023, acquérir un bien dans l’immobilier Outre-mer est aussi la façon de réaliser un investissement pouvant rapporter grâce à la rentabilité locative, le prix d’acquisition, l’emplacement géographique et la fiscalité s’y rapportant.

Il faut quand même faire attention lors de l’investissement que les avantages fiscaux soient accompagnés par la suite, de la valorisation patrimoniale.

Investir en outre mer 2023 : les avantages fiscaux applicables

Défiscalisation outre-mer : le Girardin remplacé par la loi Pinel

C’est l’avantage le plus emblématique concernant l’outre mer. Il permet aux entreprises soumises à l’IR réalisant des investissements productifs neufs dans certains secteurs de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Les secteurs suivants sont éligibles : transports, navigation de plaisance, agriculture, pêche maritime, industrie charbonnière et sidérurgie, construction navale, fibres synthétiques, industrie automobile, rénovation et réhabilitation d’hôtel, de résidence de tourisme et de village de vacances classés.

En outre, le Girardin désormais remplacé par le dispositif Pinel Outre-mer permet également aux particuliers de bénéficier d’un avantage fiscal pour les locaux affectés à leur habitation principale.

La loi Girardin est éteinte depuis le 1er janvier 2018. En 2021, elle est remplacée par la loi Pinel Outre-mer en matière de défiscalisation immobilière portant sur la construction de logements neuf pouvant être en état futur d'achèvement.

Ainsi, la loi Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21,5 %, 26 % ou de 28,5 % de la valeur du bien immobilier pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Par exemple, une personne dépensant 200 000 € dans un bien immobilier en Outre-mer comme à Fort-de-France en Martinique, Saint-Denis à la Réunion, en Guyane, grâce à cet objectif fiscal, pourra économiser jusqu’à 64 000 € décomposé comme suit :

• 6 440 € par an à partir du 1er janvier de l'année suivant l'investissement et sur une durée portant sur 9 ans et 2 000 € sur les trois années suivantes quand l’engagement est de 12 ans

Dans le même temps, cet investisseur doit louer le logement pendant la période de 12 ans à des locataires dont les ressources sont plafonnées. le Pinel Outre-mer est aussi un dispositif ou le plafonds de loyer est existant et la grandeur des appartements porte en général sur des petites surfaces ainsi que d'un prix au mètre carré limité.

à noter qu'en 2024, le taux de la réduction d’impôt passera à 20 % pour 6 ans, 23 % pour 9 ans et 25 % pour 12 ans.

Selon la zone géographie d’investissement choisie, les plafonds peuvent être moins contraignants.

Déductions bénéficiant aux sociétés soumises à l’IS

Les sociétés soumises à l’IS ayant des projets d'investir dans ce type d'investissement, peuvent déduire de leur résultat ces investissements productifs ainsi que certains investissements immobiliers réalisés en outre mer.

Depuis le 1er juillet 2014, ce dispositif ne concerne plus que les entreprises réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 20 millions d’euros (ce seuil ne s’applique pas aux territoires d'outre-mer comme à Saint Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie Française, à Saint Martin et à Saint Barthélémy).

Les secteurs d’activité éligibles sont les mêmes qu’en matière de Girardin.

Crédit d’impôt concernant les investissements ultramarins

Rappelons que du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2017, les investissements productifs réalisés par des entreprises soumises à un régime réel d’imposition dans certains secteurs d’actif (les mêmes que pour le Girardin) ouvraient droit à un crédit d’impôt.

Son taux était de 38,25 % pour les entreprises soumises à l’IR, et de 3 5% pour les sociétés soumises à l’IS.

Le Duflot outre-mer

Le Duflot outre-mer répond aux mêmes conditions que le Duflot « ordinaire » (en matière d’investissement immobilier éligible, d’obligation de location, de normes environnementales…).

Tous les départements des DOM sont éligibles à la loi Duflot Outre-Mer : Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion ainsi que les TOM comme : Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna et la Polynésie française.

La loi Duflot Outre-mer est applicable à tous les contribuables français, qu’ils soient domiciliés sur en métropole ou dans les DOM-TOM.

Les métropolitains devront bien se renseigner sur les marchés locatifs et sur la zone géographique avant d’acquérir un bien Outre-mer ainsi que sur la réputation du constructeur et du promoteur, du fait qu’ils sont éloignés et ne peuvent pas se rendre sur place.

Il leur est possible de faire appel à des partenaires et à un notaire présents sur les lieux. Les programmes Duflot Outre-mer sont souvent accompagnés de garanties locatives totales remplaçant :

• Des loyers impayés
• Des locataires absents
• Des dégradations éventuelles

Le Pinel outre-mer

Il est donc intéressant de contracter une de ces assurances pour un investisseur résident en métropole et ne pouvant pas se déplacer.

La loi Duflot Outre-mer permet une réduction pouvant attendre 9 667 € par an. Cette loi Duflot s’applique aux revenus 2013 et 2014. Parmi les dispositifs de défiscalisation, elle a été remplacée par la loi Pinel Outre-mer depuis et en 2023, il faut tenir compte des réductions et des montants prévus par la loi Pinel Outre-mer et portant sur les zones géographiques :

La Guadeloupe, La Martinique, La Guyane et l'île de la Réunion ainsi que les TOM comme : l'île de Mayotte, l'île de Saint-Barthélemy, l'île de Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, les îles de Wallis et Futuna et la Polynésie française

Toutefois, le taux de la réduction d’impôt peut atteindre maintenant 29 %, au lieu de 18 %.

Comment déclarer un investissement Pinel Outre-mer ?

Pour déclarer un investissement Pinel Outre-mer, il suffit de remplir la déclaration de revenus fonciers issus de l’investissement Pinel Outre-mer en question.

Les montants sont à reporter sur le formulaire 2042C et de joindre la note 244EB qui permet de détailler la mise en location afin que l’administration fiscale puisse suivre les modalités de calcul de l’impôt ainsi que le respect des conditions de location. La copie du bail doit être jointe à l’avis d’imposition n-2 des locataires.

S’il y a prolongation de la location, les mêmes documents sont demandés. Le logement doit être neuf et destiné à l’habitation principale.

FIP outre-mer

Les personnes ayant des projets d'investir dans le FIP Outre-mer ou fonds d’investissement de proximité, vont réaliser un investissement dans les PME ultramarines tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. La réduction d’impôt est de 30 % du montant investi dans le fonds.

Par contre, il est nécessaire, en contrepartie de respecter une durée de blocage de 5 ans minimum pour le placement qui comporte aussi un risque de perte en capital. Ainsi, un célibataire, veuf, séparé ou divorcé, peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 3 600 € pour un investissement de 12 000 €.

Cette réduction monte à 7 200 € pour un couple marié ou pacsé et ayant une imposition commune, s’il a investi un montant de 24 000 €. La diversification des FIP est sectorielle, géographique ou en actifs. Il existe aussi une absence d’imposition sur les plus-values éventuelles quand elles sont générées par ce placement en dehors des prélèvements sociaux.

Aide à l'investissement en outre-mer

L’aide à l’investissement en Outre-mer par l’État, porte sur la réduction d’impôt qui est une incitation fiscale très intéressante pour les contribuables désirant défiscaliser. L’investissement que réalise un contribuable à ce propos peut être direct ou loué par un exploitant ultramarin pendant 5 ans.

Le montant préférentiel rétrocédé, réduit le gain de l’investisseur et permet aux entreprises payant l’impôt sur les sociétés, de déduire le montant des investissements en outre-mer de leur résultat imposable.

Dans ce cas, l’investissement peut correspondre à des souscriptions au capital de sociétés régionales. Les exploitants bénéficient alors d’un crédit d’impôt pour l’acquisition ou le crédit-bail de l’investissement réalisé dans le cadre de l’activité principale.

Niche fiscale outre-mer

En 2023, de nombreuses réductions d’impôt, et même des crédits d’impôts, sont limitées par le plafonnement global des niches fiscales. L’ensemble additionné, est de 10 000 € par an.

Toutefois, pour les investissements Outre-mer, et les SOFICA, le montant de ces avantages fiscaux est plafonné à 18 000 €.

Cependant, le plafonnement global des niches fiscales Outre-mer ne concerne pas tous les investissements de défiscalisation. Sont aussi concernés par le plafonnement de 18 000 € :

• Les parts de SOFICA
• L’investissement Girardin
• Le Pinel Outre-mer

Il ne faut pas oublier le déficit foncier, le LMNP ou loueur en meublé non professionnel qui sont encore deux possibilités de défiscaliser hors plafonnement des niches fiscales.

Investir en outre mer 2023 : les pièges à éviter

Dans de nombreuses hypothèses, investir en outre mer peut se révéler très décevant économiquement.

En effet, parfois, l’économie d’impôt ne permet même pas de couvrir le déficit de rentabilité des investissements. En outre, ceux-ci sont souvent réalisés par le biais de SNC (sociétés en nom collectif), à responsabilité illimitée.

Dans certains cas, les arnaques sont manifestes.

Ainsi, il conviendra, avant de réaliser des investissements ultramarins, de faire preuve de discernement et de réaliser des investigations poussées.