Les contribuables qui louent des biens immobiliers en 2017 devront, s’ils ne sont pas soumis au régime du micro foncier, souscrire une déclaration spécifique mentionnant les revenus fonciers encaissés. Retour sur les modalités déclaratives en matière de revenus fonciers.
La déclaration des revenus fonciers 2018 : champ d’application et formalisme
Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :
- les revenus des propriétés bâties, des installations fixes et des propriétés non bâties,
- les revenus accessoires puisant leur origine dans le droit de propriété (location du droit d'affichage ou du droit de chasse).
Seules les locations nues génèrent des revenus fonciers, les locations meublées étant soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux.
Lorsque le montant des revenus fonciers n’excède pas 15 000 euros, le micro foncier pourra s’appliquer et les obligations déclaratives seront alors considérablement simplifiées; ainsi, le contribuable devra simplement mentionner le montant de ses recettes brutes sur une case spéciale de la déclaration 2042.
Si le montant des revenus fonciers excède 15 000 euros ou si le contribuable opte pour l’application du régime réel, il conviendra de souscrire une déclaration spécifique 2044 ou 2044 spéciale (cette dernière devant être souscrite si des investissements défiscalisants ont été réalisés, comme le Robien ou le Perissol).
La déclaration des revenus fonciers 2018 : SCI et immeubles détenus en direct
Les revenus fonciers peuvent être générés de deux manières différentes :
- via des parts de sociétés immobilières,
- via des immeubles détenus en direct.
Dans le premier cas, la société devra souscrire une déclaration détaillée (2072), permettant de déterminer ses revenus fonciers propres. Les associés devront ensuite mentionner sur la déclaration 2044 la quote part de revenus fonciers leur revenant.
Dans le second cas, les contribuables devront déterminer de manière détaillée (si le régime réel s’applique) le revenu foncier net généré par chaque immeuble.
Le revenu foncier net global sera constitué de l’ensemble des revenus issus des parts de SCI et des immeubles détenus en direct.
La déclaration des revenus fonciers 2018 : les recettes encaissées
Le revenu foncier net est calculé en effectuant la différence entre les recettes encaissées et les charges payées.
Les recettes encaissées sont constituées :
- Ddes loyers et fermages,
- De certains revenus accessoires (comme les revenus de la location du droit d'affichage, de chasse ou de pêche ou de la concession du droit d'exploitation des carrières.),
- Des dépenses pesant sur le propriétaire et mises à la charge du locataire. Seule les dépenses non locatives sont prises en compte. Ne doivent pas être comptabilisées les charges de copropriété refacturées au propriétaire et afférentes à des dépenses locatives (comme les dépenses d'eau ou d'électricité),
- De certaines recettes exceptionnelles comme les subventions ANAH ou les indemnités d'assurance,
La déclaration des revenus fonciers 2018 : les charges déductibles
La taxe foncière
La taxe foncière (et les taxes annexes) afférente aux immeubles donnés à louer est déductible. En revanche, il convient de déduire la taxe sur les ordures ménagères figurant sur l’avis d’imposition.
Les frais de gestion
Les frais d'administration et de gestion constitués des charges suivantes : la rémunération des gardes et des concierges, les rémunérations des gérants d'immeubles ou administrateurs de biens, les commissions versées à une agence de location, les honoraires versées à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales, les cotisations versées à des chambres syndicales de propriétaires et de copropriétaires.
Les autres frais de gestion sont fixés forfaitairement à 20 € par local.
Les primes d'assurance
Les primes d'assurance se rapportant aux immeubles loués sont déductibles (assurance responsabilité civile...)
Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées
Les dépenses pesant normalement sur le locataire et supportées par le propriétaire sont déductibles si elles n'ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l'année de départ de celui-ci.
Les provisions pour charges de copropriété
Le propriétaire doit comptabiliser la totalité des charges payées au cours d'une année et régulariser les provisions déduites l'année précédente, après la ventilation réalisée par l'arrêté des comptes.
En effet, certaines charges de copropriété ne sont pas déductibles, comme les charges locatives et l'arrêté des comptes effectué en N + 1 vient ventiler les charges payées en N.
La régularisation vient augmenter le revenu imposable (ainsi la régularisation effectuée en N+1 relative aux provisions payées en N viendra augmenter le revenu de N+1 déclaré en N+2.
Les intérêts d'emprunt
Les intérêts et les primes d'assurance afférents aux emprunts souscrits dans le but d'acquérir, conserver, réparer ou améliorer un immeuble donné à louer sont déductibles.
Les travaux
Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Au contraire, les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont pas.
La différence entre les différentes catégories de travaux est parfois mince. Lorsque le montant des travaux est très important, il convient ainsi de bien catégorisés ceux-ci.
La déclaration des revenus fonciers 2018 : les amortissements et déductions spéciales
En principe, en matière de revenus fonciers il n’est pas possible d’opérer de déduction avec le capital afférent à l’immeuble loué.
Par exception, des mesures de défiscalisation permettent d’amortir certains immeubles. C’est ainsi le cas du Robien et du Perissol.
En outre, certains dispositifs permettent d’opérer des déductions spécifiques, généralement égales à un pourcentage des recetttes encaissées.
La déclaration des revenus fonciers 2018: la gestion des déficits
Les déficits fonciers, peuvent s'imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros l'immeuble est loué pendant une durée minimale de 3 ans et si cette location est effective et continue.
La part du déficit relatif aux intérêts d'emprunt ne peut être déduite du revenu global. Toutefois, on impute en priorité les charges autres que les intérêts d'emprunt.
Exemple : le montant des recettes est de 6000 euros
Le montant des charges (autres que les intérêts d'emprunt) est de 12 000 euros.
Le montant des intérêts d'emprunt est de 7000 euros.
Le montant du déficit est donc de 6000 – 12 000 – 7000 = 13 000 euros.
Ne peuvent être imputés sur le revenu global :
- 12 000 – 10 700 = 1300 euros, soit la part du déficit correspondant aux autres charges que les intérêts d'emprunt excédant 10 700 euros,
- 7000 – 6000 = 1000 euros, soit la part du déficit relative aux intérêts d'emprunt
Soit 2300.
Les déficits non imputables sur le revenu global peuvent être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
