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Les cessions de parts de SCI

Mis à jour le 11/03/2014

Les sociétés civiles immobilières constituent un outil patrimonial très usité. En effet, de nombreux contribuables ont recours à ce véhicule juridique, afin de gérer leur patrimoine immobilier. Ils sont alors propriétaires de parts sociales, représentant une fraction de l’actif et du passif de la société. Le présent article vient traiter du régime juridique et fiscal des cessions de ces parts.


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Le régime juridique des cessions de parts de SCI

La cession des parts de SCI peut s’effectuer entre associés ou auprès d’un tiers et nécessite d’obtenir l’accord majoritaire ou unanime des autres associés.

Un certain formalisme doit être respecté :

  • l’existence d’un écrit ; en effet, les cessions doivent être constatées par un acte sous seing privé, dressé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties,
  • une mise à jour des statuts. Il faut donc réunir les associés pour constater la modification de ceux-ci et de déposer les statuts mis à jour au greffe.
  • La signification par huissier ou l’acceptation de la société par un acte authentique. L’inobservation de ces formalités rend inopposable la cession à la société.

La cession entraîne le transfert de la propriété des titres, des risques et des droits aux bénéfices (sauf disposition statutaire contraire).

La cession des parts relève du droit commun des ventes. Ainsi, on peut appliquer la garantie des vices cachés ou la garantie d’éviction.

Le régime fiscal des cessions de parts de SCI

Si la société est soumise à l’IR et le cédant est un particulier, on appliquera alors le régime des plus values immobilières privées, avec l’application de l’abattement pour durée de détention, l’imposition au taux de 19%, auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Si le cédant est une entreprise, on applique alors le régime des plus values professionnelles, en fonction de l’activité de l’entreprise cédante.

Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés et si le cédant est un particulier, on appliquera le régime des plus values mobilières privées. Le régime des plus values professionnelles s’applique si les parts sont inscrits à l’actif d’une entreprise.

En outre, les cessions sont soumises aux droits d’enregistrement au taux de 5%.

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