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La déclaration 2044 spéciale en 2017-2018

Mis à jour le 04/04/2018

La déclaration 2044 spéciale est l’une des plus complexes et les plus ardues à appréhender. Ainsi, figurent sur celle-ci de très nombreux régimes spéciaux venant se mêler aux règles traditionnelles en matière de revenus fonciers. Les contribuables donnant à louer des locaux nus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. S’ils optent ou s’ils sont soumis de plein droit au régime du réel, ils doivent souscrire une déclaration 2044 ou 2044 SPE. Cette dernière concerne les immeubles bénéficiant de régimes spéciaux d’imposition, comme le régime Robien ou Perissol. Ainsi, le contribuable peut être légitimement un peu déboussolé devant toute cette complexité quasi bureaucratique.


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Quelles conditions pour souscrire à une déclaration 2044 spéciale ?

La 2044 spéciale concerne les bailleurs faisant de la location nue (non meublée) et soumis de ce fait au régime des revenus fonciers. Seuls les contribuables imposés selon un régime réel d’imposition sont susceptibles de souscrire cette déclaration, c’est-à-dire ceux :

  • Dont les revenus fonciers excèdent 15 000 € par an,
  • Dont les revenus sont inférieurs à ce seuil, mais qui optent pour ce régime, car cela leur est plus avantageux. 

La 2044 spéciale se distingue de la déclaration ordinaire de revenus fonciers (2044) car elle permet de prendre en considération certains avantages spéciaux spécifiques prévus par le législateur afin de favoriser l’investissement locatif. On trouve parmi ces avantages :

  • le Robien,
  • le Perissol,
  • le Besson, 
  • le Borloo,
  • le Scellier intermédiaire,
  • le régime des monuments historiques.

Les parts de sociétés immobilières dans la déclaration 2044 spéciale

Les revenus tirés des parts de sociétés immobilières (SCI ou SCPI) doivent être déclarés sur les lignes 110 à 116 de la déclaration 2044 spéciale. Les éléments renseignés (charges déductibles, revenus imposables…) peuvent provenir d’autres déclarations et en particulier de la déclaration 2072 (formulaire ici) relative aux sociétés civiles immobilières. 

Les propriétés rurales et urbaines détenues en direct

Les éléments relatifs à ces propriétés doivent être renseignés sur les lignes 210 à 263. Ainsi, pour chacune d’entre elles, le résultat imposable sera déterminé en effectuant la différence entre les revenus imposables et les charges déductibles
Constituent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

  • les loyers encaissés,
  • les dépenses mises à charge des locataires,
  • les recettes brutes diverses (subventions ANAH, indemnités d’assurance…).

Les dépenses suivantes peuvent être déduites des revenus fonciers :

  • les frais d’administration et de gestion (rémunération de l’expert-comptable ou de l’avocat, frais de procédure…),
  • les primes d’assurance, 
  • les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles),
  • les charges récupérables non récupérées au départ du locataire,
  • les indemnités d’éviction,
  • la taxe foncière,
  • les provisions pour charges,
  • les intérêts d’emprunt. 

Certaines déductions particulières, prévues par des régimes de faveur, doivent être mentionnées sur la déclaration 2044 spéciale. C’est ainsi le cas des amortissements Robien, Besson ou Perissol qui permettent de déduire chaque année une fraction du montant de l’investissement immobilier réalisé. 
D’autres régimes (Borloo, Scellier intermédiaire) permettent de déduire chaque année une somme égale à un certain pourcentage des recettes déclarées (30% pour le Borloo ancien ou pour le Scellier intermédiaire). 

Les immeubles spéciaux à déclarer dans le formulaire 2044 spéciale

Certains immeubles sont soumis à des règles spécifiques d’imposition. C’est ainsi le cas des monuments historiques ou des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés. Ces régimes de faveur permettent de bénéficier de règles dérogatoires en matière d’imputation des déficits (la limite d’imputation sur le revenu global de 10 700 euros ne s’applique pas à ces immeubles) et de déduction des charges (certains travaux de reconstruction ou de construction peuvent être déduits en totalité).

La détermination du revenu imposable à la déclaration 2044 spéciale

La sixième page de la déclaration permet de déterminer le résultat imposable. Celui-ci est égal à la somme des résultats relatifs aux différents biens immobiliers détenus (parts de SCI, immeubles ordinaires ou spéciaux…) et peut être bénéficiaire ou déficitaire.

La gestion du déficit foncier

En matière de revenus fonciers, les déficits sont reportables sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros (excepté le déficit généré par les intérêts d’emprunt). Le reste est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.  Les déficits non imputés des années précédentes doivent être mentionnés, en fonction de leur année de réalisation, dans le tableau récapitulatif de la ligne 650.
Il existe des règles particulières en matière de déficits fonciers, que la déclaration 2044 SPE permet de prendre en considération :

  • le plafond d’imputation sur le revenu global est fixé à 15 300 euros pour les investissements bénéficiant du régime Périssol,
  • il n’y a pas de limitation d’imputation pour les monuments historiques et les immeubles situés en secteur sauvegardé. 

La répartition du déficit foncier, entre la part pouvant être déduite du revenu global et celle imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, est réalisée grâce à la page 7 de la déclaration 2044 spéciale. 

La déclaration 2044 spéciale par internet

Le formulaire 2044 se télécharge sur le site du gouvernement. Une fois la déclaration remplie, il faudra l'envoyer au centre d'impôt ou au service impôt des particuliers du lieu de votre principale résidence.

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