Loi Duflot : principes et conditions d'application

La loi Dufflot doit entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2013. C’est un dispositif qui est mis en place afin de favoriser l’investissement des particuliers dans des logements intermédiaires neufs dans les villes ou la pénurie de logements est réelle.

Principe

Ce dispositif concernera les contribuables domiciliés en France qui acquerra entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Ces contribuables bénéficieront d’une réduction d’impôt sur le revenu sous certaines conditions.

Critères des logements entrant dans le dispositif

L’investissement du particulier devra se faire dans un logement neuf pour lequel il s’engagera à la location nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf années. L’engagement de location devra prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Le loyer et les ressources du locataire à la date de conclusion du bail ne devront pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation et du type de logement.

Bon à savoir : la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou un ascendant/descendant du contribuable.

Pour l’investissement dans un logement en l’état d’achèvement, l’achèvement devra se faire dans les 30 mois qui suivront la date de déclaration d’ouverture de chantier ou la date d’obtention du permis de construite pour un logement en construction.

Le contribuable devra justifier du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

Réduction d’impôt

La réduction d’impôt s’appliquera exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande.

La réduction d’impôt sera calculée selon le prix de revient du logement retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret. Le prix de revient retenu sera limité à 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

Au titre d’une même année, le contribuable ne pourra bénéficier de la réduction d’impôt qu’en raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement.

Le taux de réduction d’impôt est fixé à 18%. Étant répartie sur 9 ans, elle sera accordée à compter de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année.

Le plafond de loyer loi Duflot

Rappelons que la loi Duflot concerne les investissements locatifs. Le fameux plafond de loyer correspond au montant maximum que vous pourrez exiger de votre locataire, hors charges de copropriété. Au-delà, vous ne serez pas éligible à la réduction d’impôt, quand bien même les trois critères de fond seraient respectés.

Idem pour le plafond de ressources des locataires ! Il correspond au montant maximum de revenus déclarés par vos locataires, au-delà duquel vous ne serez pas éligible à la réduction d’impôt.

Les plafonds de loyer sont fonction de la « zone »

Le montant maximum de loyer à ne pas dépasser (le plafond de loyer) dépend de la « zone » à laquelle appartient le bien. Les communes éligibles à la loi Duflot sont en effet classées par « zone », en fonction de leur compétitivité, de l’offre et de la demande. Elles se répartissent entre la zone A, la zone A Bis, la zone B1 et la zone B2. Il existe une zone C qui englobe les communes non éligibles à la loi.

Les plafonds de loyer sont revalorisés chaque année par décret. Pour 2022, ils s’élèvent à

13,09 € par m2 pour la zone A
17,62 € par m2 pour la zone A Bis
10,55 € par m2 pour la zone B1
9,17 € (sur agrément) par m2 pour la zone B2

À vous de vérifier si votre bien est situé sur une commune éligible et quel plafond de loyer vous devrez appliquer.

Pour être éligible à la loi Duflot, comment calculer son loyer

Pour calculer votre loyer maximum, il convient de multiplier votre fameux plafond de loyer par la surface habitable du bien. Un coefficient est ensuite appliqué. Il est propre à l’administration fiscale, soit 0.7 + (19/surface globale habitable), dans la limite de 1.2.

Vous êtes investisseur locatif ? Vous vous sentez concerné par la loi Duflot ? Plusieurs simulateurs sont accessibles sur le web. Reste à valider avec certitude la zone concernée et surtout, à connaître les subtilités de calcul du loyer. Que faire du balcon ? Est-ce une surface habitable ? Et la cave ? Et la loggia ? Que faire si le bien est acheté mais non livré dans l’année ?

Notre conseil, ne passez pas à côté de la loi ; rapprochez-vous des experts !

Laurie MERLE

Accompagnement des freelances en création d'entreprise et comptabilité chez L-Expert-Comptable.com

Laurie aide les entrepreurs à prendre leur envol, tout ça avec un accompagnent tout en douceur.

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