Le calcul de l'impôt foncier

Mis à jour le 24/11/2017

Les revenus fonciers ou impôt foncier sont une catégorie de l'impôt sur le revenu. Ils concernent les revenus tirés de la location nue ou non meublée. Le calcul de l'impôt foncier se fait forfaitairement grâce au régime du micro foncier avec un abattement de 30% ou de manière réelle en déduisant toutes les dépenses supportées. Dans le second cas, il convient de remplir une déclaration 2044.


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Le champ d'application de l'impôt foncier

Le régime de l'impôt foncier ou des revenus fonciers concerne les contribuables louant nu un immeuble (les locations meublées sont soumises au régime des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux). Cette catégorie de revenus concerne :

  • Les revenus des propriétés bâties, des installations fixes et des propriétés non bâties

  • Les revenus accessoires puisant leur origine dans le droit de propriété (location du droit d'affichage ou du droit de chasse)

Ces revenus proviennent d'immeubles détenus en direct ou par le biais d'une société immobilière soumise à l'IR ( SCI par exemple). Dans cette dernière hypothèse, chaque associé est imposé aux revenus fonciers en fonction de sa quote-part du résultat.

Exemple : Une SCI met en location 1 immeuble. Elle comporte 2 associés disposant chacun de la moitié des parts. Le montant du revenu foncier imposable (produits - charges) déterminé au niveau de la société est de 20.000 euros. Chaque associé devra reporter sur sa déclaration 2044, la moitié de ce résultat, soit 10.000 euros.

Les revenus provenant de parts de SCPI sont également imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les régimes d'imposition de l'impôt foncier

  • Le régime micro-foncier est applicable lorsque le montant des recettes n'excède pas 15.000 euros. Les charges sont déterminées forfaitairement en appliquant un abattement de 30%. Le contribuable devra mentionner ses recettes sur la case 4BE de la déclaration 2042 et l'administration appliquera automatiquement l'abattement de 30%.

  • Le régime du réel est applicable lorsque le seuil de 15.000 euros est dépassé ou lorsque le contribuable exerce une option. Le résultat imposable est égal à la différence entre les recettes et les charges supportées.

Lorsque les recettes sont inférieures à 15.000 euros, l'option pour le régime réel est matérialisée par la souscription d'une déclaration 2044. Cette option s'applique à l'ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal. Elle est exercée pour une durée de 3 ans et est irrévocable. Il faut faire une analyse sur 3 ans pour déterminer si l'option pour le réel est avantageuse et ne pas se limiter aux seules conséquences financières constatées lors d'une année (année de gros travaux notamment).

Les produits imposables

Les recettes suivantes sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

  • loyers et fermages

  • certains revenus accessoires (revenus de la location du droit d'affichage, de chasse ou de pêche ou de la concession du droit d'exploitation des carrières.)

  • dépenses pesant sur le propriétaire et mises à la charge du locataire

  • certaines recettes exceptionnelles comme les subventions ANAH ou les indemnités (assurance loyer impayé...). Seules les indemnités compensant la perte d'un revenu sont imposables, ce qui exclut les indemnités visant à réparer un préjudice

On prend en compte les recettes encaissées au cours d'une année même si elles se rapportent à un loyer relatif à une autre année.

Exemple 1 : le loyer relatif à décembre N et perçu en N+1 sera rattaché à l'année d'imposition N+1.

Il faut comptabiliser les loyers hors charge de copropriété.

Exemple 2 : un bailleur facture chaque mois 800 euros de loyer brut + 100 euros de provisions pour charges (électricité, eau...). Il conviendra de déclarer 800 x 12 = 9.600 euros.

Les charges déductibles

Les postes de charges déductibles sont limitativement énumérées. Pour être déductible, une charge doit :

  • se rapporter à un bien dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers

  • être engagée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu

  • être supportée par le propriétaire

  • être payée au cours de l'année d'imposition

  • être justifiée en cas de contrôle de l'administration (via une facture)

Voici les différentes charges déductibles, telles qu'on les retrouve sur la déclaration 2044 :

Les frais de gestion

Les frais de gestion suivants sont déductibles :

  • rémunération des gardes et concierges,

  • rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers: agence immobilière comptable, chambres syndicales

  • frais de procédure afin de régler les différends avec son locataire ou avec un entrepreneur ou un prestataire

  • autres frais de gestion, déterminés forfaitairement à 20 euros par local

Les assurances

Cela concerne les assurances loyers impayés et les assurances responsabilité civile, risques climatiques ou incendie.

Les assurances emprunteur doivent cependant être rattachés aux frais financiers.

La taxe foncière

Est admise en déduction de l'impôt foncier, la taxe foncière payée par le bailleur au cours de l'année d'imposition.

La taxe sur les ordures ménagères n'est pas déductible car elle est supportée par le locataire.

Les travaux

Seuls les travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers. A contrario, les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui viennent modifier le capital ne peuvent être déduites mais viennent majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière.

Exemple : la pose d'une cuisine équipée ou un ravalement constituent des travaux d'amélioration déductibles. Au contraire, la pose d'une véranda ou la construction d'une annexe constituent des dépenses non déductibles.

Les charges financières

Les charges financières suivantes sont déductibles :

  • intérêts d'emprunt (supportés notamment pour acquérir l'immeuble ou pour réaliser des travaux)

  • assurances relatives à l'emprunt

  • frais de constitution du dossier

  • commissions des banques

  • frais d'inscriptions hypothécaires

  • dépenses liées à la résiliation anticipée d'un emprunt

  • frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif

Les provisions pour charges

Le contribuable doit déclarer la totalité des provisions pour charges payées au cours de l'année d'imposition et régulariser les charges déduites l'année précédente, en prenant en considération les dépenses locatives non déductibles.

Exemple: Un bailleur avait déduit, au titre de 2016, 2.000 euros de charges de copropriété. Or la répartition des charges délivrée par le Syndic fait apparaître que 60% de ces charges doivent être mis à la charge du locataire. Par conséquent, le déclarant devra, au titre de 2017, réintégrer au résultat imposable, 1.200 euros.

 

Les charges locatives non récupérées au 31 décembre de l'année de départ du locataire

Les charges pesant sur le locataire et supportées par le propriétaire sont déductibles si elles n'ont pas été remboursées par le premier au 31 décembre de l'année de départ de celui-ci.

Les déductions spécifiques

Le législateur a prévu un certain nombre de déductions spécifiques dans le cadre de différents régimes de faveur :

  • les amortissements (Robien, Périssol....), soit la déduction, chaque année, d'une fraction du prix de revient de l'investissement

  • les déductions de la loi Borloo ou Cosse

  • les charges déductibles dans le cadre du régime des monuments historiques

Les déficits de l'impôt foncier

Le contribuable peut imputer son déficit foncier sur son revenu global jusqu'à 10.700 euros si les conditions suivantes sont réunies :

  • l'immeuble doit être loué pendant une durée minimale de 3 ans. Ainsi lorsqu'un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imposition

  • la location doit être effective et continue

 

Exemple : un contribuable a un BIC imposable de 50.000 euros et a réalisé 10.000 euros de déficit foncier imputable sur le revenu global. Son revenu imposable sera de 50.000 - 10.000, soit 40.000 euros.

Le déficit ne pouvant être imputé sur le revenu global peut être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La part du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt ne peut être déduite du revenu global.

Cependant, le déficit est généré en priorité par les charges autres que les intérêts d'emprunt.

Exemple : les recettes sont de 7.000 euros, les intérêts d'emprunt sont de 9.000 euros et les autres charges sont de 10.000 euros. Le montant du déficit foncier est de 7.000 - 9.000 - 10.000 = - 12.000 euros.

Le déficit imputable sur le revenu est de 10.000 euros (soit le montant des charges autres que les intérêts d'emprunt).

Le déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes est de 2.000 euros (soit 7.000 - 5.000 euros, soit le déficit provenant des intérêts d'emprunt).

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