Démembrement de propriété : usufruit, nu-propriété, avantages fiscaux

Mis à jour le 04/11/22
Sommaire
    Le démembrement de propriété permet de partager les éléments constitutifs du droit de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Cette technique, qui demeure difficile à appréhender, présente de grands avantages juridiques et fiscaux et constitue un outil de gestion patrimoniale particulièrement puissant.
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    Démembrement de propriété usufruit, nu-propriété, avantages fiscaux

    Les caractéristiques du démembrement de propriété

    La propriété permet de disposer de 3 pouvoirs sur une chose :

    • le fructus c'est-à-dire la possibilité de profiter des fruits ou revenus issus du bien (la mise en location par exemple),
    • l'usus correspondant à la possibilité d'utiliser la chose,
    • l'abusus qui est le pouvoir de disposer de la chose.

    Lorsque la propriété est démembrée, ces différents pouvoirs sont répartis entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.

    Ainsi le titulaire d'un usufruit dispose de l'usus et du fructus et peut disposer de tous les bénéfices que l'usage de la propriété peut lui apporter. Par exemple, l'usufruitier d'un immeuble peut l'utiliser à titre personnel ou le donner en location.

    Dans l'hypothèse où le démembrement de propriété porte sur des parts de SCI, c'est donc l'usufruitier qui touchera les revenus que ces parts vont produire.

    Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien. En outre, il a vocation à en récupérer la pleine propriété lorsque l'usufruit prend fin (en cas de décès de l'usufruitier ou de survenance du terme).

    Le démembrement de propriété peut en outre porter sur tout type de biens (immeubles ou parts sociales par exemple).

    En matière de travaux, le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations tandis que l'usufruitier est chargé des autres travaux, sauf si une convention stipule le contraire.

    Les avantages fiscaux du démembrement de propriété

    Le démembrement de propriété présente de grands avantages fiscaux.

    Ainsi, le nu-propriétaire ne sera pas imposé sur les revenus du bien car il ne dispose pas du fructus. S'il possède la nue-propriété des parts d'une SCI, il ne sera donc pas imposé sur les revenus générés par celles-ci.

    En outre, en cas de vente de la nue-propriété ou de l'usufruit, la plus value ne sera calculée que sur une fraction de la valeur du bien.

    Enfin, le démembrement de propriété permet de réaliser des opérations intéressantes en matière de droits de mutation ou de succession. Il permet par ailleurs d'organiser les successions en partageant la propriété entre les parents et les enfants.

    Pourquoi recourir au démembrement de propriété ?

    Pour un investisseur, avoir recours au démembrement de propriété, lui permet de faire un placement à long terme. En effet, quinze à vingt ans après avoir acheté une nue-propriété d’un bien immobilier, l’investisseur est alors assuré de pouvoir avoir la pleine propriété du bien. Il peut ensuite louer et percevoir des loyers. Pendant la période du démembrement, c’est l’usufruitier qui aura la charge de l’entretien de ce même bien. Donc, quand l’investisseur le récupère en pleine propriété, il est quasiment assuré de ne pas avoir à réaliser de gros travaux. De plus, ce même investisseur aura acheté ce bien plus bas que son prix réel du fait qu’il n’aura payé le prix d’acquisition que sur la valeur en nue-propriété. La réduction de ce prix se nomme une décote et plus le temps passe et plus elle est importante.

    Le statut de l'usufruitier : définition

    Usufruit :

    Usufruitier correspond à une personne qui a le droit d’utiliser un bien immobilier ou d’en percevoir les revenus comme l’encaissement de loyers, par exemple. Dans le même temps, l’usufruitier a des obligations vis-à-vis de ce bien dont la principale est de l’entretenir correctement et d’en payer les travaux et dettes générées comme les factures d’eau, d’électricités et diverses taxes. Quand l’usufruit prend fin, alors l’usufruitier peut acquérir les droits de la nue-propriété pour être en pleine propriété de ce même bien. Pendant la période ou l’usufruitier n’a que l’usufruit du bien, il existe un nu-propriétaire qui est complémentaire. L’usufruitier bénéficie de deux droits démembrés qui sont l’usus et le fructus comme évoqués plus haut. Le troisième étant cette nue-propriété permettant ainsi d’avoir le droit d’aliéner et le droit de la propriété. Ainsi, l’usufruitier n’a pas le droit d’aliéner ni de détruire le bien. L’usufruitier bénéficie d’une durée mais pas du droit de propriété imprescriptible.

    Le statut du nu-propriétaire

    Définition nue propriété :

    Dans le démembrement patrimonial, comme nous l’avons vu, il existe l’usufruitier qui jouit d’un bien et le nu-propriétaire qui dispose d’un bien et qui a le droit de le vendre, de le donner ou de le transmettre par testament. Le nu-propriétaire dispose de la nue-propriété du bien pour en disposer à sa guise alors que l’usufruitier n’en a que le droit d’usage. La nue-propriété, tout comme l’usufruit d’un bien peuvent être partagés par plusieurs personnes.

    Pleine propriété

    La pleine propriété d’un bien correspond à l’addition de la nue-propriété et à l’usufruit d’un bien. À ce titre, l’article 544 du code civil, stipule que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». À partir de la définition de la pleine propriété d’un bien, son droit est alors composé de :

    • L’usus qui est le droit de l’utiliser
    • Le fructus qui est le droit de percevoir les fruits
    • L’abusus qui est le droit d’en disposer

    Dans le cadre du démembrement de propriété, il existe un usufruitier et un nu-propriétaire. S’il n’existe pas de démembrement de propriété, alors le propriétaire du bien a l’usus, le fructus et l’abusus. On parle alors de pleine propriété.

    Comment démembrer un bien immobilier ?

    Quand un investisseur achète un bien immobilier en démembrement, ce bien est décomposé en deux avec l’usufruit et la nue-propriété. Ce démembrement est souvent choisi dans le droit de succession portant sur un ou plusieurs biens immobiliers d’une personne décédée. Les enfants, nus-propriétaires passent alors en pleine propriété et voient les frais de succession minorés, voire, disparus lors de la succession. Le démembrement peut aussi être une solution utilisée pour obtenir des avantages fiscaux s’il existe un paiement sur l’IFI ou impôt sur la fortune. L’usufruitier et le nu-propriétaire sont souvent parents et enfants. Dans ce cas, le démembrement leur permet de voir diminuer l’impôt ou de le supprimer. Un bien immobilier en démembrement de propriété peut encore s’acheter dans le cadre d’une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, pour une durée temporaire. Ce dernier cas, ressemble à la procédure du viager.

    Comment calculer le démembrement de propriété ?

    Pour calculer le démembrement de propriété, il est possible d’utiliser le barème fiscal ou de faire appel à une évaluation. Le barème fiscal est obligatoire pour calculer les droits de mutation édités à l’article 669 du CGI dont voici les données du barème suivant de l'administration fiscale :

    Tableau :

    AgeValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
    Moins de 21 ans90 %10 %
    De 21 à 30 ans80 %20 %
    De 41 à 50 ans70 % 30 %
    De 51 à 60 ans50 %50 %
    De 61 à 70 ans40 %60 %
    De 71 à 80 ans30 %70 %
    De 81 à 90 ans20 %80 %
    À partir de 91 ans10 %90 %

     

    Quels sont les droits d'un nu-propriétaire ?

    Un nu-propriétaire d’un bien immobilier a le droit de vendre ou d’hypothéquer son droit de propriété sans pour autant avoir droit à vendre la jouissance de ce même bien puisqu’il ne l’a pas du fait que c’est l’usufruitier qui les détient.

    Quels sont les avantages du démembrement ?

    Fiscalité

    Les avantages du démembrement de propriété permettent de réduire les impôts liés au bien immobilier concerné, mais ils permettent aussi d’en préparer la transmission dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Le démembrement de propriété permet encore à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier à un moindre coût lorsqu'il réalise un investissement immobilier.

    Quel est le coût d'un démembrement ?

    Frais :

    Normalement, le démembrement de propriété est un acte juridique gratuit. Dans le même temps, il faut l'intervention d’un notaire afin qu’il établisse l’acte de démembrement immobilier du bien ou des biens immobiliers concernés. En fonction de l’ampleur du démembrement immobilier, les honoraires du notaire varient entre 1 000 € et 1 500 €.

    Qui paie les droits de succession en cas d'usufruit ?

    En cas de décès du premier parent décédé et en cas d’usufruit, les dispositions contractuelles prévoient que c’est celui qui hérite de la nue-propriété qui paie les droits de succession, mais en réalité, lors de ce décès dans le couple, le notaire procède au partage des biens et le conjoint survivant reste usufruitier des biens dans la plupart des cas. En cas d’usufruit, le paiement des droits de succession ne dure pas, car l’usufruitier n’a pas à remplir l’obligation de payer les droits de succession après la survenance des faits. Le nu-propriétaire n’aura plus à payer les droits de succession quand tous les usufruitiers auront perdu leurs droits à la propriété du bien immobilier. Dans ce cas, l’usufruit s’arrête quand le dernier usufruitier décède. Pour finir, la nue-propriété devient alors une pleine propriété du bien immobilier et celui ou ceux qui étaient nus-propriétaires peuvent alors en disposer librement.

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    Sébastien LECOANET

    Accompagnateur de freelances chez L’Expert-comptable.com

    Sébastien accompagne les indépendants dans leur projet de création d'entreprise. Avec lui, bonne humeur, sourire et bienveillance sont toujours au rendez-vous !