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Les plus values sur les ventes immobilières

Publié le 11/01/2011


Les ventes d'immeubles sont susceptibles de générer des plus values imposables, qui peuvent être très lourdes, qu'elles soient réalisées par les particuliers ou les professionnels. Toutefois, il existe un certain nombre d'exonérations permettant d'alléger le fardeau fiscal et que l-Expert-comptable.com va vous présenter.

Les plus values sur les ventes immobilières : les particuliers

En principe, il faudra constater une plus value immobilière imposable en cas de cession à titre onéreux (vente ou apport en société)

 

Toutefois, les particuliers bénéficient d'exonérations de plus values dans les hypothèses suivantes :

  • Lors de la cession d'une résidence principale (c'est-à-dire qui constitue la résidence effective et habituelle du propriétaire
  • Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €
  • Pour les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité, si leurs revenus sont modestes
  • En cas de revente d'un immeuble sinistré
  • En cas d'expropriation pour cause d'utilité public, si les sommes allouées sont réemployées à la construction ou à l'acquisition d'un ou plusieurs immeubles,
  • En cas de cession à un bailleur social

 

La plus value sur la vente immobilière est calculée en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d'acquisition et de 15% pour tenir compte des travaux)

 

On dénombre également deux abattements :

  • un abattement pour durée de détention : lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la valeur de la plus value est diminuée d'un abattement de 10% par année de possession au-delà de la cinquième. Ainsi, après 15 ans, la plus value réalisée est complètement exonérée.
  • un abattement fixe de 1000 €

 

Après ces différents abattements, la plus value constatée sur la vente immobilière est imposée au taux de 16% auquel il faut ajouter 12.1% de prélèvements sociaux (en 2011, les taux vont respectivement passer à 19 et 12,3%)

Les plus values sur les ventes immobilières : les professionnels

Pour les professionnels, le champ d'application des plus values est plus large. En effet, celles-ci s'appliquent à toutes les mutations d'immeubles (vente, donation, apport, transfert dans le patrimoine privé...)

 

Pour les biens non amortissables, la plus value sur vente immobilière est égale à la différence entre la valeur de cession et la valeur d'origine du bien.

 

Pour les biens amortissables, la plus value est égale à la différence entre la valeur de cession et la valeur d'origine, diminuée des amortissements pratiqués.

 

Lorsque la vente est réalisée par une entreprise individuelle ou une société soumise à l'IR, la plus value pourra être à long terme (si le bien est détenu depuis plus de deux ans) ou à court terme (si le bien est détenu depuis moins de deux ans et sur la part relative aux amortissements quelque soit la durée de détention). Si les plus values à court terme sont intégrées au résultat normal, les plus values à long terme jouissent d'un régime fiscal spécifique.

 

Pour les sociétés soumises à l'IS, la plus value sur la vente immobilière est toujours long terme.

 

Il convient en outre de souligner que les entreprises individuelles et les sociétés soumises à l'IR bénéficient d'exonérations particulières :

  • l'exonération de l'article 151 septies (pour les faibles chiffres d'affaires)
  • l'exonération de l'article 151 septies B, qui prévoit un abattement pour durée de détention (et une exonération au bout de 15 ans)
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