Publié le 13/12/2011
Après un certain nombre de tergiversations (le dispositif devait être prolongé à l’origine), les députés ont voté la fin de la loi Scellier à compter du 1er janvier 2013. Cette réduction d’impôt, qui s’inscrit dans une lignée d’avantages fiscaux visant à stimuler l’investissement locatif, a fait l’objet de nombreuses polémiques, l’accusant entre autre de bénéficier davantage aux promoteurs immobiliers qu’aux contribuables. Qu’en est il exactement ? L-Expert-comptable.com fait le point sur cette loi si controversée.
En matière de niches fiscales, il y a souvent une différence de taille entre le bénéficiaire officiel (le contribuable désigné par la loi fiscale) et le bénéficiaire économique (celui qui in fine, bénéfice de l’avantage) d’une mesure de défiscalisation.
En effet, si un contribuable achète 120 un bien qui en vaut 100 afin de bénéficier d’une réduction d’impôt de 20, il est aisé de déterminer, qui du vendeur ou de l’acheteur, bénéficie réellement de la réduction. Dans ce cas, l’avantage fiscal peut être assimilé à une subvention indirecte accordée au vendeur.
Ainsi, en matière de fiscalité, les apparences sont parfois trompeuses et on doit parfois sortir du carcan de la loi pour appréhender les réalités économiques.
En matière immobilière, on rencontre souvent ce type de problème. Ainsi, de nombreux logements estampillés Scellier sont clairement surévalués du fait de l’intégration d’une grande partie de la réduction d’impôt dans le prix d’acquisition, qui viendra gonfler la marge des promoteurs, des agents immobiliers ou des conseillers en gestion du patrimoine. Ainsi le contribuable qui souhaite acheter en Scellier a tout intérêt à ne pas céder aux sirènes suaves de certains conseillers en défiscalisation et à comparer les prix proposés avec ceux de logements similaires.
D’autres abus engendrés par la loi Scellier sont à constater. En effet, certains programmes immobiliers sont réalisés dans des zones où la demande locative était inexistante ; ainsi, des propriétaires ont pu éprouver de grandes difficultés pour trouver des locataires ou pour louer leurs biens à un prix intéressant. Et quand on sait que le bénéfice de la réduction d’impôt est soumis à une obligation de location de neuf ans, on peut comprendre le désarroi de ces propriétaires…
De surcroît, les plafonds des loyers sont souvent surévalués par rapport aux prix du marché. L’écart est par exemple de 40% pour les T2 à Pantin, ce qui est considérable. Le problème principal vient du fait que les plans de financement sont souvent construits en fonction des loyers maximaux, qui ne sont pas toujours très pertinents. Beaucoup de logements ne trouvent ainsi pas preneur et les risques de défaillance sont majorés.
Enfin la loi Scellier est assez coûteuse, dans une période de restriction budgétaire.
Ainsi, selon un rapport de la commission des finances, les logements Scellier acquis en 2009 coûteront en tout 3,4 milliards d’euros aux finances publiques (la réduction d’impôt est répartie sur 9 ans), et le coût de ceux acquis en 2010 et 2011 sera respectivement de 3,9 et 2 milliards d’euros.
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