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Le statut juridique d’une SCI

Mis à jour le 15/09/2019

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Statut juridique SCI : définition

La société civile immobilière (SCI) est une société ayant minimum deux
associés et dont le but est d’acheter et/ou de gérer son patrimoine
immobilier.

La SCI est connue car elle est un moyen de gérer son patrimoine immobilier
et ainsi de définir une stratégie au sein de son patrimoine afin
d’anticiper une succession ou de réguler son imposition par exemple.

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile ce qui indique qu’il
n’est pas possible d’avoir une activité commerciale au sein de cette
structure.

L’objet de la société ne pourra pas être l’achat et revente de bien
immobilier mais sera plutôt centrer sur la location et la gestion de biens
immobiliers.

Avantages et inconvénients du statut juridique SCI

Le principal avantage de la SCI est qu’elle permet aux associés de réunir
des capitaux et de mutualiser les charges pour investir dans l’immobilier.


Les banques sont aussi plus souples et plus clémente à accepter des
emprunts pour les investissements au sein d’une SCI.

D’ailleurs, le statut de la SCI est très souple, le cadre légal permet aux
associés de s’organiser de manière flexible et d’inclure le fonctionnement
de la société au sein des statuts.


Attention tout de même, le fonctionnement devra être détaillé dans les
statuts de la société.

La SCI est utilisée aussi pour protéger le patrimoine de ses associés, en
effet, la SCI est dotée de la personnalité morale.

Le patrimoine de la SCI est donc bien distinct de celui des associés. En
cas de difficulté financière au sein de la SCI, les créanciers devront se
retourner dans un premier temps contre la SCI avant d’intenter une action
en justice contre les associés.

Les associés ont une responsabilité indéfinie et non solidaire en fonction
de leur nombre de part sociale au sein de la SCI. Cela implique aussi que
les créanciers doivent agir indépendamment contre chaque associé de la SCI
pour engager leur responsabilité. De ce fait, les associés sont protégés et
ne paieront pas les dettes pour les autres associés.

La SCI permet également de transmettre un patrimoine au sein d’une famille
à moindre coût et d’organiser la transmission de manière souple. Il est
important d’être conseillé pour effectuer la transmission d’un patrimoine
au sein d’une SCI afin de respecter le cadre fiscal établi pour les
transmissions au sein d’une famille.

Enfin, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés ou pour
l’impôt sur le revenu. Une analyse précise de votre situation patrimoniale
pourra déterminer le régime d’imposition le plus adapté à votre situation.


Evidemment, ce statut présente des inconvénients comme par exemple les
formalités de création de société, les obligations juridique en terme
d’assemblées générales ou encore la tenue de la comptabilité (d’autant plus
si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés)

La SCI ne peut pas être unipersonnelle, ce qui veut dire qu’en cas de
départ ou décès d’un associé, il faudra toujours être au moins deux
associés au sein d'une SCI.

Que doit-on mettre dans les statuts juridique d’une SCI ?

Les statuts vont permettre d’organiser et de créer la vie de la société.


Il faudra indiquer les différentes caractéristiques de la société, dont les
principaux sont les suivants :

  • Le forme de la société : Ici, il s’agit d’une SCI.

  • La dénomination sociale : C’est le nom donné à votre société.

  • L’objet social : Il faudra indiquer le but de la société. De
    manière générale, il s’agit de la location et la gestion d’un ou
    plusieurs biens immobiliers.

  • Capital social : Il est libre et la loi n’impose ni minimum, ni
    maximum.

  • Le siège social : Il est obligatoire. Le siège social peut-être
    établi à l’adresse du gérant ou encore au sein d’une société de
    domiciliation par exemple.

  • Les apports : Chaque associé effectue un apport pour intégrer une
    SCI. Ils peuvent être en nature (un immeuble par exemple) ou en
    numéraire. En contrepartie de cet apport, les associés reçoivent
    une ou des parts sociales.

  • Les associés : Ils sont minimum 2, pouvant être des personnes
    physiques ou morales

  • Le gérant : Les associés doivent désigner un ou plusieurs gérants

De nombreuses clauses pourront être ajoutées notamment en matière de
fonctionnement. Il faudra donc se mettre d’accord avec les associés pour
décider dès le départ comment sera élu la gérance et comment seront prises
les décisions collectives ou encore toutes autres décisions.

Les statuts peuvent en effet décider de nombreuses choses notamment les
modalités en cas de cessions de parts sociales, le fonctionnement du compte
courant d’associé, l’exercice social et l’affectation des bénéfices, les
modifications statutaire, les règles en cas de conflit et enfin la
dissolution de la SCI.

Enfin, un point important, il faudra gérer au sein des statuts de la
société les modalités d’entrée et de sortie des associés au sein de la SCI.


En effet, en cas de décès d’un associé par exemple, c’est logiquement les
héritiers qui obtiennent les parts du défunt.

Les statuts de la SCI pourront prévoir différents scénarios comme la
dissolution de la SCI, la poursuite de l’activité avec les autres associés
survivants ou encore la continuation de l’activité avec les héritiers du
défunt sous réserve d’un agrément des associés de la SCI.

Il faudra donc organiser ce type de situation au sein des statuts de la SCI
afin que cela ne bouscule pas le fonctionnement de la société et éviter les
conflits entre associés.

Comment rédiger les statuts d’une SCI : être accompagné

La rédaction des statuts est une étape cruciale au sein d’une SCI. En
effet, elle permet de régir la vie de la société et également le pouvoir de
chaque associé.

Il faut donc être vigilant sur la rédaction des statuts car cela pourrait
conduire à de nombreux problèmes de gestions ou encore pourrait
désorganiser la détention des parts au sein de la société.


L’accompagnement est quasi indispensable pour la création de cette société
afin d’être conseillé car chaque situation est différente et il n’existe
pas un statut type pouvant convenir à une situation donnée.


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Cet article a été rédigé par le cabinet d'expertise comptable en ligne L-Expert-comptable.com. Notre spécialité : aider les entrepreneurs à se lancer et leur épargner la corvée d'une comptabilité.

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