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La TVA sur immobilisation : définition et comptabilisation

Mis à jour le 30/04/2018

La TVA sur immobilisation est une taxe appliqué à un actif immobilisé, elle ne se comptabilise pas de la même façon que la TVA sur l’exploitation. Dans certains cas, elle ne peut pas non plus être récupérée par l’entreprise. Voyons ensemble comment déterminer où se comptabilise la TVA sur immobilisation, et comment enregistrer une immobilisation sur un plan comptable. Le champ d’application de TVA est particulièrement vaste et concerne la plupart des opérations économiques réalisées à titre onéreux. Ainsi, la grande majorité des biens et services est visée par cette taxe, dont les immobilisations cédées par l’entreprise. Toutefois, celles-ci sont soumises à des règles biens spécifiques, concernant notamment les immeubles et les régularisations.


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La TVA pour cession d’immeuble

La TVA immobilière obéit à des règles particulières sur lesquelles il faut s’attarder. En effet, les règles diffèrent en fonction de la nature du bien cédé et le régime TVA suit celui relatif aux droits d’enregistrement.

Les terrains à bâtir

Constituent des terrains à bâtir, depuis la réforme de 2010, des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme, d'une carte communale ou de l'article L111-1-2 du Code de la construction. Avant la réforme, il fallait prendre en compte l'intention de construire de l'acheteur.
Les cessions de terrains à bâtir sont toujours soumises à TVA lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti, quelle que soit la qualité de l'acquéreur.
Toutefois, la TVA est assise  :

  • sur le prix total lorsque le terrain a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
  • sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction.

On considère que le terrain n'a pas ouvert droit à déduction dans les hypothèses suivantes  :

  • aucune taxe déductible ne figure dans l'acte d'acquisition,
  • le terrain n'a pas été acquis par le cédant pour la réalisation d'opérations imposables,
  • le terrain a été acquis auprès d'un vendeur n'ayant pas lui-même soumis la cession à la TVA.

La marge soumise à TVA immobilière est constituée de la différence entre:

  • le prix de cession et les charges qui s'y ajoutent,
  • et les sommes que le cédant a versées pour l'acquisition du terrain.

Le taux normal applicable est de 20%. Toutefois, le taux réduit (soit 5,5%) s'applique lorsque la mutation est réalisée en faveur du logement social.

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Les immeubles neufs

Sont considérés comme des immeubles neufs les immeubles achevés depuis moins de 5 ans. La TVA est toujours due sur le prix total. Elle est assise sur le prix de cession majoré des charges augmentatives du prix (commission de l'intermédiaire, taxe foncière que l'acquéreur s'engage à payer...). En cas de fraude, l'administration peut substituer la valeur vénale au prix de cession.

Les immeubles anciens

Les mutations d'immeubles anciens (plus de 5 ans) sont en principe exonérées de TVA.  Toutefois, les vendeurs assujettis ont la possibilité d’opter pour la  TVA

La TVA sera alors assise

  • sur le prix total lorsque le bâtiment a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
  • sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction (voir les développements concernant les terrains à bâtir).

Les terrains non à bâtir

Il s’agit de terrains qui ne remplissent pas les conditions pour être qualifiés de terrains à bâtir (terres agricoles par exemple). Les mutations concernant ces terrains ne sont pas imposables, sauf si le contribuable opte pour la TVA.

Les autres immobilisations

Les cessions concernant les autres immobilisations sont en principe imposables. Toutefois, les ventes de biens usagés affectés à l’activité de l’entreprise ne sont soumises à TVA  que s’ils ont ouvert droit à déduction.
Exemple : Une entreprise a acquis hors taxe auprès d’un particulier un ordinateur, qu’elle a immobilisé à son actif. Aucune déduction n’a été effectuée lors de l’achat, puisqu’aucune TVA n’a été facturée. Ainsi, si l’entreprise revend le bien, elle n’aura pas à facturer de TVA.

Le régime des déductions

Un assujetti réalisant des opérations imposables peut déduire immédiatement la TVA ayant grevé l’acquisition d’une immobilisation. Par exemple, un contribuable faisant de la location aménagée (soumise à TVA), peut déduire la TVA gravant l’immeuble donné à louer. A contrario, les personnes exonérées de TVA (médecins…) ne disposent d’aucun droit à déduction. Cependant, ce droit reste ouvert aux opérateurs réalisant des opérations internationales exonérées (exportations, livraisons intracommunautaires…). Certains biens, comme les véhicules de transport de personnes, sont expressément exclus du droit à déduction.

Les régularisations

Les déductions relatives aux immobilisations obéissent à un système complexe de régularisation, applicable chaque année et lors la cession du bien.

Les régularisations annuelles

Afin de déterminer la TVA déductible, il faut établir un coefficient de déduction. Le coefficient de déduction permet à l'entreprise de déterminer la proportion de déduction qu'elle peut pratiquer sur la TVA qu'elle a acquittée sur les biens et services qu'elle acquiert, importe ou se livre à elle-même. Ce coefficient de déduction est obtenu en faisant le produit des coefficients d'assujettissement, de taxation et d'admission. Le coefficient d’assujettissement est calculé à partir de la proportion d’utilisation d’un bien ou d’un service pour la réalisation d’opérations imposables qu’elles soient imposées ou exonérées.

Par exemple, si un entrepreneur individuel achète un immeuble de 500 m2 dont il affecte 300 m2 à son activité et 200 m2 à des fins personnelles, le coefficient d’assujettissement sera de 300/500 = 0,6.  Le coefficient de taxation correspond au degré d’affectation des biens à des opérations ouvrant droit à déduction et donc imposées. Il est diminué avec les opérations exonérées même si certaines d’entre elles ouvrent quand même droit à déduction (cas des exportations).
Exemple : une entreprise réalise 500 000 € de chiffre d’affaires. Parmi ce chiffre d’affaires,400 000 correspondent à de la location nue (exonérée) et 100 000 à de la location commerciale (imposable). Le coefficient de taxation sera égal à 100 000/500 000 = 0,2.
Des régularisations peuvent être effectuées lorsque les coefficients  d'assujettissement et de taxation (dont le produit constitue le coefficient de référence) ont changé au cours d'une année. Cette régularisation ne s'impose que si la variation du coefficient de référence est supérieure à 1/10 sur 1 an. La régularisation doit être effectuée avant le 25 avril de l'année suivante. La durée de régularisation est de 5 ans pour les meubles et 20 ans pour les immeubles.

Exemple : un ordinateur a été acquis en 2010 et 1000 euros de TVA ont été payés . Le coefficient de référence est de 0,5 et ainsi, 500 euros de TVA ont été déduits. En 2011, le coefficient de référence est de 0,65. L'écart par rapport au coefficient de référence initiale étant supérieur à 0,1 (0,15 en l'espece), il faut opérer une régularisation de 1000 x 0,15/5 (car le délai de régularisation est de 5 ans) soit 30 euros.
En 2012, le coefficient de référence est de 0,3, soit un écart supérieur à 0,1 (0,2). Il faudra reverser 1000 x 0,2/5 = 40 euros.

Les régularisations lors de la cession du bien

Des régularisations globales doivent être opérées en cas de cession non imposables id'immobilisations ou lorsque celles-ci cessent d’être affectées à des opérations imposables. Si par exemple, la cession d'un immeuble n'est pas soumise à TVA, le montant de la TVA à reverser est égal à la déduction initiale diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année civile écoulée depuis la date d'acquisition.
Exemple : une entreprise a acquis en N un immeuble affecté à son activité et a déduit 100 000 euros de TVA. En N+10, l'immeuble est revendu. La cession n'est pas soumise à TVA. Le montant des régularisations est de 100 000 x 10/20= 50 000 euros et cette somme doit être reversée au trésor.
Si l'acquisition a ouvert droit à une déduction partielle et si la revente est totalement soumise à TVA, un complément de déduction peut être opéré.
Exemple : une société a acquis en N un immeuble neuf 1000 000  euros. Le coefficient de taxation étant de 0,5, le montant de la TVA déductible est de 1000 000 x 0,5 x 20% = 100 000 euros.
En cas de revente en N+3 entièrement imposable, il sera possible de bénéficier d'un droit à déduction complémentaire de 100 000 x 16/20= 80 000 euros.  
Aucune régularisation n’est à effectuer si l’acquisition a entièrement donné droit à déduction et si la cession est pleinement imposable.

Enregistrer une immobilisation

Enregistrer une immobilisation diffère de l’enregistrement d’un achat de marchandise, tant sur la nature du produit que sur le traitement du montant de TVA. L’immobilisation en elle-même doit être imputée pour son montant hors taxes à un compte de la classe 2 correspondant à sa nature. Le montant de la TVA est quant à lui enregistré sous le compte 44562 « Etat – TVA sur immobilisations » (et non pas dans le compte 44566 « Etat – TVA déductible »). Si jamais la nature de l’immobilisation empêche de récupérer de la TVA, alors c’est le montant TTC qui est imputé au compte de la classe 2 adéquat. Cette mesure concerne notamment tous les véhicules de tourisme.

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